Le droit d’usage et de logement est un élément du calcul d’une rente occupée. C’est quoi le DUH ? Comment le calculer ? Nous répondons à toutes ces questions dans cet article.
Plan de l'article
La DUH fiscale et le DUH économique : les grandes différences
Le droit d’usage et de logement (la définition de la DUH est disponible dans l’article sur les définitions de la rente) peuvent être calculés par les notaires et les professionnels de la vie de différentes manières.
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Cependant, il est important de noter que ces différences méthodologiques peuvent conduire à des résultats complètement différents , en termes de quantité de bouquet ou d’annuité. Le droit d’usage et de logement appartient aux étapes du calcul d’une rente occupée. Par conséquent, la méthode de calcul ne doit pas être ignorée.
Je présente dans cet article le droit d’usage et de logement calculé selon la méthode fiscale et la méthode économique.
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Valeur fiscale de la DUH
Taux d’imposition
L’ article 669 du Code général des impôts précise le taux à appliquer à la valeur marchande du bien pour obtenir l’usufruit et la propriété inévitable.
| Valeur usufruit de l’âge | des | produits |
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | ||
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| de 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| de 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| de 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| A partir de 91 | 10% | 90% |
Limites de la méthode de charge
Compte tenu des taux du tableau, nous notons les limites de ce type de calcul :
- L’ usufruit augmente de 10% par décennie. Les tarifs « ronds » sont pratiques… mais tellement simplistes ! Ces tarifs nous semblent très difficiles à
- justifier ; les taux changent sur une période de dix ans. Ainsi, le taux est identique pour une personne âgée de 81 ans et 90 ans ;
- Ce tableau ne fait pas de distinction entre le sexe de l’usufruit (et encore moins sa catégorie socio-professionnelle) ;
- il n’y a pas de lien avec le loyer qui peut être généré par la propriété.
Calcul de la charge DUH
Jusqu’ à présent, ce tableau nous permet d’évaluer la propriété et l’usufruit de la propriété. La méthode d’obtention du DUH consiste alors à appliquer une réduction de 40% à l’usufruit.
Dans la méthode fiscale, il est a supposé que la valeur de l’UH est de 40 % de celle de l’usufruit.
Je suis réticent à appliquer une telle méthode. En effet, la justification de l’évaluation de la DUH selon l’usufruit est que l’usager de l’usufruit peut louer le bien, contrairement au bénéficiaire de DUH. Cet avantage supplémentaire entraînerait donc une valeur d’usufruit supérieure à la DUH.
Cependant, il faut se rappeler que l’usufruit est responsable de pratiquement tous les travaux de la propriété. Il doit également payer les frais du propriétaire, payer la taxe foncière et gérer le loyer et ses dangers (dommages, impayés, congés…). Étant donné que cette charge financière n’est pas supportée par le bénéficiaire de la DUH, il me semble logique que la valeur de la DUH soit normalement beaucoup plus élevée que celle de l’usufruit.
Exemple de calcul
L’ exemple de calcul que je vais prendre est Ma calculatrice de vie.
Pour que vous puissiez juger de la méthode, je prendrai l’exemple d’un homme de 80 ans qui veut vendre sa propriété dans une rente occupée. La valeur marchande est de 200.000€, le bouquet de 50.000€.
Selon la méthode fiscale, l’usufruit est de 30% x 200,000€ = 60.000€. Le DUH s’élève donc à 60 000€ x 60 % = 36 000€. Étant donné que l’espérance de vie de ce créancier est estimée à 12 ans, nous estimons la pension à 36 000 €/ (12* 12) = 250€.
Le montant, qui peut être assimilé à celui du loyer, est ridicule pour une propriété d’une valeur de 200.000€. Vous remarquerez que la valeur du DUH est indépendante de la valeur du bouquet.
Le développement économique de la DUH
Le développement économique de la DUH peut se faire de différentes manières. J’élabore ensuite la méthode en fonction du taux de rendement. Je crois que c’est la méthode de reflètent fidèlement les réalités économiques de la transaction. Je vous conseille de l’utiliser, bien que cette méthode soit plus complexe à mettre en œuvre que d’autres.
À des fins de simplification, nous pouvons considérer que le créancier a des obligations à l’égard de la créance semblables à une relation de bailleur. Par conséquent, lors de la vente, se trouve le transfert d’une partie des responsabilités financières du vendeur à l’acheteur :
- Charge des travaux futurs ;
- Paiement des frais du propriétaire-locateur
- Taxes.
Nous devons appliquer un rendement brut à la baisse de la valeur marchande du bouquet. Le résultat obtenu est le loyer annuel brut de la propriété. Ce taux devrait être représentatif du secteur et du type de biens immobiliers vendus.
Prenons notre exemple précédent. Si le rendement brut observé sur le marché sur la vente 5% s’élève à :
5% x 200,000€ = 10 000€
Pour ce montant, nous appliquons le coefficient de vie (pour simplifier, égal à l’espérance de vie) :
12 x 10 000€ = 120 000€
Comparaison de l’évaluation économique et fiscale de la rente DUH
L’ évaluation nous donne une valeur DUH de 36,000€. Valorisation économique, d’une valeur de DUH de 120.000€.
La différence est colossale.
Cette différence s’explique par le montant du loyer retenu : 250€ pour la vision fiscale, 835€ pour la vision économique (sachant que la valeur marchande de la propriété est de 200.000€).
